Aprire una attività non imprenditoriale di locazione di appartamenti ammobiliati ad uso turistico e/o bed & breakfast
Dettagli
A chi è rivolto
- Per gli appartamenti ammobiliati per uso turistico
Ai proprietari o usufruttuari che danno in locazione, a turisti, case e appartamenti, in numero non superiore a due, con contratti aventi validità non superiore a sei mesi consecutivi, senza la fornitura di servizi aggiuntivi rispetto a quelli minimi indicati nella D.G.R. 2186/2005. Non può essere locato un appartamento in cui qualcuno abbia la residenza.
- Per l'esercizio saltuario di alloggio e prima colazione (Bed & Breakfast)
A coloro che danno ospitalità e somministrazione della prima colazione nella propria abitazione di residenza o abituale dimora, in compresenza con gli ospiti, senza la fornitura di servizi aggiuntivi rispetto a quelli minimi indicati nella D.G.R. 2149/2004.
Descrizione
Le informazioni presenti in questa scheda si riferiscono solo ad attività svolte in modalità NON imprenditoriali e senza la fornitura di servizi aggiuntivi.
L'attività di gestione di appartamenti ammobiliati ad uso turistico e l'attività saltuaria di alloggio e prima colazione (Bed & Breakfast) sono soggette alla richiesta del "codice identificativo di riferimento" (CIR), che viene rilasciato dalla Regione Emilia Romagna (banca dati Ross 1000). Questo codice serve per identificare in modo univoco ogni struttura ricettiva sul territorio nazionale e viene utilizzato per fini statistici, amministrativi e di controllo. ll CIR deve essere indicato quando si effettua attività di pubblicità, promozione e commercializzazione dell'attività attraverso scritti o stampati o siti web o con qualsiasi altro mezzo, così come specificato nella specifica normativa.
ATTENZIONE: dal 01/01/2025 è obbligatorio possedere ed esporre il CIN (Codice Identificativo Nazionale). Al fine di ottenere il CIN, permane l'obbligo preliminare di iscrizione nella banca dati regionale, ma in seguito all'acquisizione del CIN non sarà più necessario indicare anche il CIR nel materiale promozionale e nella documentazione di commercializzazione dell'attività ricettiva. In altre parole, l'indicazione del CIN assolve l'obbligo di indicazione del CIR.
Indicazioni operative sul tema sono contenute nella circolare della Regione Emilia-Romagna prot. n. 951915 del 5 settembre 2024.
Novità in materia di
IMMOBILI DESTINATI A LOCAZIONE BREVE
20 dicembre 2025 - Legge Regionale 10/2025
In data 20.12.2025 è entrata in vigore la L.R. della Regione Emilia-Romagna n. 10/2025, recante “Disciplina degli immobili destinati a locazione breve in Emilia-Romagna”.
Per le finalità della citata legge regionale, si considerano contratti di locazione breve anche i contratti di natura transitoria, qualora di durata non superiore ai trenta giorni, stipulati da persone fisiche o giuridiche, anche nell’esercizio di attività di impresa, che abbiano ad oggetto la concessione in godimento, per finalità turistiche, di unità immobiliari ad uso abitativo o porzioni di esse.
Le disposizione della L.R. 10/2025 si applicano pertanto alle unità immobiliari destinate a contratti di locazione breve, mentre sono escluse:
le unità immobiliari concesse parzialmente in locazione breve, ove il soggetto locatore, anche se non proprietario, risiede anagraficamente e mantiene la propria dimora abituale, in conformità alle L.R. n.16/2004 e n.10/2025;
le abitazioni collettive pubbliche e private, quali gli studentati, residenze per disabili, per anziani, per dipendenti di aziende e membri di associazioni, le residenze temporanee per persone in difficoltà e le comunità religiose, oggetto di contratti di locazione breve per un numero di giorni complessivi annui pari o inferiore a 60, anche non continuativi.
Le disposizioni della Legge non si applicano agli immobili aventi destinazione ricettiva alberghiera di cui all’art. 4, comma 6 della L.R. n. 16/2004, cioè alberghi, residenze turistico-alberghiere e condhotel.
Nell’ambito della categoria funzionale turistico-ricettiva è stata individuata la specifica destinazione d’uso urbanistica denominata locazione breve. Il mutamento d’uso, con o senza opere, di un’unità immobiliare da diversa categoria funzionale verso la destinazione locazione breve è rilevante sotto il profilo urbanistico ed edilizio ed è soggetto alla presentazione dei titoli edilizi previsti dall’art.7 della L.R. n. 10/2025, comportando altresì l’osservanza dei requisiti prescritti dall’art. 6 della L.R. in argomento.
In conclusione, per poter concedere un immobile ad uso abitativo in godimento per finalità turistiche di locazione breve occorre operare il suddetto mutamento d’uso e rivolgersi quindi al competente Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) per la necessaria pratica edilizia.
Una unità immobiliare con destinazione d’uso locazione breve potrà poi essere utilizzata ai fini turistico – ricettivi dopo aver presentato di apposita comunicazione / segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) secondo le casistiche e le modalità prescritte dalla L.R. n. 16/2004, recante "Disciplina delle strutture ricettive dirette all’ospitalità".
30 dicembre 2025 - Legge finanziaria per il 2026
La Legge Finanziaria dello Stato 2026 (L. 199/2025), all'articolo 1, comma 17, ha introdotto modifiche significative alla normativa in materia di locazioni brevi e turistiche, riducendo a due unità il numero massimo di appartamenti che possono essere destinati a locazione breve o turistica in forma non imprenditoriale, a partire dal 1° gennaio 2026.
La Regione Emilia-Romagna ha fatto proprie le nuove regole, con la circolare prot. n. 72284 del 28 gennaio 2026.
Come fare
- Coloro che intendono esercitare l'attività di locazione di appartamenti ammobiliati ad uso turistico devono presentare apposita comunicazione utilizzando il portale impresainungiorno.gov.it. Su base volontaria è possibile anche classificare l'appartamento a due o tre soli (seconda o terza categoria). Il titolare dovrà comunicare ogni variazione intervenuta, presentando una nuova comunicazione.
Nota bene: le comunicazioni pervenute via PEC o in qualsiasi altra forma saranno dichiarate improcedibili.
- Coloro che intendono esercitare l'attività di bed & breakfast devono presentare apposita segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) utilizzando il portale impresainungiorno.gov.it
- Per richiedere il CIN occorre collegarsi alla Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), accedendo alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE.
Cosa serve
Le strutture, in cui viene svolta l'attività, devono essere conformi a tutte le normative, prescrizioni, autorizzazioni in materia edilizia, urbanistica, igienico-sanitaria, di pubblica sicurezza e di prevenzione incendi, sicurezza degli impianti, nonché a quelle sulla destinazione d’uso dei locali e degli edifici. (si veda siti esterni).
Gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico non devono essere più di 2 ed è esclusa, da parte del locatore, la fornitura di servizi complementari o aggiuntivi, diversi da quelli minimi:
a) la casa deve essere consegnata pulita al cliente;
b) deve essere fornita in modo continuativo : energia elettrica, acqua calda e fredda e deve essere presente impianto di riscaldamento dei locali in caso di locazioni dal 1°ottobre al 30 aprile;
c) l'abitazione deve essere arredata, e devono essere forniti utensili, materiale per la pulizia dell'appartamento e ogni altra dotazione necessaria per la preparazione e la consumazione dei pasti in misura congrua al numero di persone ospitabili ed in buono stato;
d) deve essere fornito un numero di telefono per la comunicazione dei guasti, che devono essere al più presto riparati.
Per i Bed & Breakfast devono essere garantiti i seguenti servizi:
1) Somministrazione della prima colazione (in orario stabilito con la famiglia);
2) Riordino e pulizia quotidiana dei locali;
3) Cambio delle lenzuola almeno due volte alla settimana e comunque ad ogni cambio dell'ospite;
4) Cambio della biancheria da bagno (viso, bidet, telo bagno) due volte la settimana e ad ogni cambio dell'ospite.
Non possono essere locate più di tre stanze e con un massimo di sei posti letto, più un eventuale letto aggiunto per stanza in caso di minori di dodici anni.
L'attività è svolta a conduzione familiare nella abitazione di residenza e dimora del titolare/gestore. L'abitazione deve essere classificata come residenziale.
Cosa si ottiene
Assegnazione del Codice Identificativo Regionale (CIR) per la struttura ricettiva.
Tempi e scadenze
Dal 1° gennaio 2025, obbligo di possedere ed esporre il CIN.
Procedure collegate all'esito
La Regione Emilia-Romagna riceve automaticamente le pratiche trasmesse attraverso il portale impresainungiorno.gov.it e provvede di conseguenza a smistarle agli uffici territoriali competenti e ad abilitare il titolare o gestore alla piattaforma Ross 1000 dove consultare il proprio CIR.
Importante: per consentire agli uffici regionali di trasmettere le credenziali di accesso, è necessario indicare nella pratica, oltre alla PEC, anche un indirizzo di posta elettronica non certificata.
Vincoli
Con deliberazione di Giunta comunale n. 430 del 15/11/2024 sono stati istituiti diritti di segreteria e istruttoria per i procedimenti dello Sportello Unico delle Attività Produttive del Comune di Rimini.
Gli importi sono:
| Comunicazioni locazioni appartamenti ad uso turistico | 50,00 € |
| SCIA per inizio attività di bed & breakfast | 30,00 € |
Il pagamento dell'importo dovuto dovrà essere effettuato sul portale dei pagamenti del Comune di Rimini, scegliendo il "sottoservizio" STRUTTURE RICETTIVE e a seguire l'opportuna voce di costo. La ricevuta di pagamento, prodotta dal sistema informatico PagoPA, dovrà essere allegata alla pratica sul portale impresainungiorno.gov.it.
Ulteriori informazioni
Ulteriori adempimenti:
Imposta di Soggiorno:
I titolari/gestori sono tenuti ad eseguire gli adempimenti per l'Imposta di Soggiorno - IdS.
Rilevazioni statistiche sul turismo
I datidel movimento dei clienti e della consistenza ricettiva devono essere comunicati al Servizio statistica della Regione Emilia-Romagna
Contatti per singolo capoluogo di provincia
Pubblica sicurezza (Questura)
Per le locazioni fino a 30 giorni bisogna comunicare alle autorità di pubblica sicurezza, mediante la piattaforma alloggiati web, le generalità degli ospiti.
Agenzia delle Entrate
Per le locazioni oltre il mese oltre alla forma scritta è necessaria la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate che provvederà ad effettuare la comunicazione antiterrorismo.
Siti esterni
- Pagina relativa al codice CIR sul sito della Regione Emilia-Romagna
- Deliberazione di Giunta Regionale n. 687 del 4 maggio 2023
- D.G.R. Emilia Romagna n. 2186/2005: Requisiti e standard strutturali appartamenti turistici
- D.G.R. Emilia Romagna n. 2149/2004: Requisiti e standard strutturali B&B
- Legge regionale 28 luglio 2004 n. 16 - Disciplina delle strutture ricettive dir.
- CIN - Codice Identificativo Nazionale - Ministero del Turismo
- Legge regionale n. 10/2025, recante “Disciplina degli immobili destinati a locazione breve in Emilia-Romagna”.
Condizioni di servizio
Per conoscere i dettagli di scadenze, requisiti e altre informazioni importanti, leggi i termini e le condizioni di servizio.